不動産投資節税を予防する

不良債権売買市場でのデュー・ディリジェンスにおいては、競売制度の活用を前提にして評価を行う場合が多い。

この際には、現時点での最低売却価額だけを前提にはしていない。市場において落札者が現れるまで、評価の見直しが行われることを前提としている。
つまり、実際に、落札者が現れる、売れる水準を重視している。この落札者が現れるであろう価格水準こそが、市場で動く価格水準、すなわち時価と言えるのではなかろうか。
この価格水準を求める際には最終需要者が支払うであろう価格から占有者排除などに要する費用や控除する手法や、DCF法を中心とした収益還元法が重視されている。ノンリコースローンという言葉がよく聞かれるようになった。
従来のローンでは債務者は担保不動産のみならず資産全額をもってローンを返済しなければならない。これに対しノンリコースローン（非遡及ローン）では、返済原資は担保不動産の範囲内に限定される。
担保不動産の資産価値に債権の遡及が限られるということは、次のようなことを意味する。借り手にとって、仮に投資が失敗した場合でも、損失は担保不動産の範囲（ErV、LoantoValue）と限定される。
貸し手にとって、リスクが高いローンである。したがって、高い金利の設定が可能である。
また、証券化によるオフバランス化も可能である。かつての日本では貸し手の方の立場が強く、当然にしてリコースローン(保証人などへ返済が遡及する）が中心であっただが、今後は、間接金融から直接金融へのシフトとともに借り手の立場が強くなり、ノンリコースローンが増えると言われている。

ただし、すべてのローンがノンリコースローンに変わるというわけではなく、もっぱら開発を前提とする案件や毎期のキャシュフローが見込める賃貸用不動産といった投資用不動産を担保とするときに活用が増えると思われる。過去のような右肩上がりの不動産市場は想定しにくいなかで、ノンリコースローンが増えると、担保評価の重要度はより一層増してくると考えられる。
こうなってくると、現在のような「積算価格」を中心とした担保評価制度では通用せず、収益還元法をベースにしたより安全な担保評価制度の確立が急がれるのである。このような流れを見ると、やはり収益還元法ベースでの担保評価システムの確立が急務であろう。
日本の場合、特に不動産担保金融は減少すると言われてはいるものの、やはり確実な担保は不動産という意見もあり、これがなくなることは考えられない。一方で、金融機関が収益還元法を実施することで、日本国内での収益還元法に関する理解が急速に高まる可能性もあると考えられる。
事実、９０年に不動産鑑定協会は金融機関に対して、今後の不動産担保評価は収益方式を重視して行うべきだと提案している。特に、企業が投資として不動産を購入し、それを「持ち込み担保」として差し入れる場合、金融機関は当然に収益方式による担保不動産評価を行うことが求められる。
仮に実際の購入価額と評価額にギャップが発生する場合は、債務者が自己資金で充当しなければならない。自己資金がなければ、購入することを諦めるか、あるいは他の担保を差し入れることになる。
さて、一般の金融機関では、担保評価を自社や関係会社で行っているが、このような状態ではいくら注意を払ったとしても、恐意性が働かない評価は困難である。また、一般金融機関の社員に収益還元法に対する高度な理解力を期待するのは、やや無理があるのではと思われる。
したがって、思い切って第三者機関への外注（アウトソーシング）を行って、ある程度の責任分離（リスク分散）を図ることが合理的であろう。アウトソーシングに関してはコスト面もあってか、現時点では償却を行う場合や、複雑な案件に絞られているに思われる。
しかし、評価の透明性を高めるためにも、ノンリコースローンや複雑な類型の不動産以外の担保不動産についてもアウトソーシングは急務といえよう。もし、外注がコスト的に合わないというのであれば、自社内で行った担保評価に対する監査制度を設けるのも一案ではなかろうか。

いずれにせよ、第三者による判断を入れることによって、客観性をもたせることが重要である。実際に、一部の金融機関は大手の不動産鑑定会社などと提携して、簡易鑑定を中心に不動産鑑定に客観性を持たせようとしている。
さらには簡便な鑑定ソフト（CD）も開発され、一部では利用され始めている。他方、ノンリコースローンなどをCMBSなどで証券化する場合は、そのローンをSPC（特別目的会社）へ売却する際に、返済原資となっている不動産の評価が行われる。
同様に、不動産ファンドの組成などでは不動産鑑定は必須だ。また、金融機関は一般の貸付債権を証券化している。
この貸付債権を、各格付機関は債務者のデフォルト率やヒストリカルデータを基に、各債権をトランシェ（クラス分け）して格付けしている。デフォルト率などの確率算出にはモンテカルロシュミレーションなども活用されている。
なお、注意点としては貸付債権の証券化はあくまで「債務者の信用力」を基準にしていることを見逃してはならない。一方、不動産の証券化や不動産ファンドに関しては債務者のデフォルトには関係なく、あくまで不動産から生ずるキャッシュフローなどを中心にして投資を考える必要がある。
これらの詳細は後で述べる。前で、不動産の時価における収益価格の重要性と、収益還元法の限界について述べた。
特に還元利回り（キャップレート）をいかにして決めるかということと、「『純』収益」をいかに求めるかによって求められる収益価格に格差が生じることはいうまでもない。ここではこのキャップレートと「『純』収益」向上に不可欠なプロパティマネジメントについて検討してみたい。
回キャップレートの重要性収益還元法による不動産の収益価格を求める基本式は、収益価格＝純収益÷還元利回り（キャップレート）と非常に簡単なものである。それだけに、ここで用いるキャップレートをどのように考えたらいいのかといことが重要となる。
不動産のキャップレートは債券市場等と異なり公表された指数がなく分かりづらい。また、一口に不動産の投資利回りといっても、不動産そのものは地域性が強く、物件の個別性が強いこともあり、一律に何パーセントというレートを求めることそのものが困難ないしは無意味だという意見もある。

しかし、不動産の証券化商品が市場に多く供給されるなか、投資利回りの考え方が商品設定の重要な位置を占めるようになってきている。不動産市況では公示地価ベースでも平成12年まで9年連続で下落し、一方、一部で土地下落の一段落から反転のきざしもうわさされる現状において、不動産の適切な利回りを今一度考え直す必要がある。
ここでは、投資家の行動からみた適切な投資利回りの考え方を整理したい。不動産のキャップレートを考える前に、投資家の行動を確認してみよう。
不動産の投資主体の行動には、大きく分けて、２つのパターンがある。

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